თბილისი · ქირავნობის პორტფელი
ბიუჯეტი $250,000-მდე · 2026-07-20

10 კომბინაცია გასაქირავებელი ბინებით

თითო კომბინაცია — 3 (ან 2) გარემონტებული, გასაქირავებლად მზა ბინა, ჯამში $250,000-მდე. შერჩეულია ისე, რომ კონსერვატიულად (პესიმისტურად) დათვლილი თვიური ქირა მაქსიმალური იყოს და ბინა სწრაფად გაქირავდეს. ყველა განცხადება რეალურია და გადამოწმებული.

$1,726/თვე
საუკ. კომბინაციის კონსერვ. ქირა
8.4%
უმაღლესი ეფექტური სარგებელი
4,171
გაანალიზ. საიყიდლო განცხადება
4,214
გაანალიზ. საქირავნო განცხადება

შედარება — 10 კომბინაცია

დაასორტირე სვეტით. დააჭირე რიგს კონკრეტულ კომბინაციაზე გადასასვლელად. ქირა და სარგებელი დათვლილია კონსერვატიულად (P25 + ვაკანსიის ჩამოჭრა).

დახარისხება:
#კომბინაციაჯამინაშთიქირა/თვესარგებელიბინა
01 მაქსიმალური შემოსავალისაუკეთესო ჯამური ქირა $246,600 $3,400 $1,726 8.4% 3
02 მაქს. სარგებელი + ბიუჯეტის ნაშთიყველაზე მაღალი % $172,000 $78,000 $1,169 8.16% 3
03 პრემიუმ ვაკე-საბურთალოსტაბილური მოიჯარე $247,000 $3,000 $1,521 7.39% 3
04 ცენტრი — ძველი თბილისი (Airbnb)მოკლევადიანის პოტენციალი $248,500 $1,500 $1,538 7.43% 3
05 საბურთალო — მეტრო & სტუდენტებიუსწრაფესი გაქირავება $248,500 $1,500 $1,476 7.13% 3
06 დივერსიფიცირებული (3 უბანი)რისკის გაბნევა $246,000 $4,000 $1,631 7.96% 3
07 მინ. ჯამური ფასი (მაქს. ნაშთი)ყველაზე იაფი შესვლა $150,000 $100,000 $1,042 8.34% 3
08 მხოლოდ ახალი გარემონტებულინულოვანი კაპ. ხარჯი $248,000 $2,000 $1,587 7.68% 3
09 ოჯახური — დიდი 2-საძინებლიანიგრძელი კონტრაქტები $250,000 $0 $1,476 7.08% 3
10 2 პრემიუმ ერთეული (ნაკლები თავსატეხი)2 ბინა, ნაკლები მართვა $241,000 $9,000 $1,349 6.72% 2

კომბინაციები დეტალურად

თითო კომბინაცია ცალკე სტრატეგიაა — აირჩიე შენს პრიორიტეტზე მორგებული. თითო ბინაზე მოცემულია ცალკე კონსერვ. ქირა, სარგებელი და პირდაპირი ლინკი განცხადებაზე.

01
საუკეთესო ჯამური ქირა3 ბინა

მაქსიმალური შემოსავალი

ყველა ლიკვიდურ უბანზე ოპტიმიზებული — ბიუჯეტში ყველაზე მაღალი ჯამური კონსერვატიული თვიური ქირა.

ჯამური ფასი$246,600
ბიუჯეტის ნაშთი$3,400
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,726
ეფექტ. სარგებელი8.4%
საბაზისო (P50) ქირა$1,994/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$20,712
02
ყველაზე მაღალი %3 ბინა

მაქს. სარგებელი + ბიუჯეტის ნაშთი

3 იაფი, მაღალ-სარგებლიანი ერთეული; ჯამი $250k-ზე ბევრად ნაკლები — ხელზე ნაღდი ფული რჩება რეზერვად.

ჯამური ფასი$172,000
ბიუჯეტის ნაშთი$78,000
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,169
ეფექტ. სარგებელი8.16%
საბაზისო (P50) ქირა$1,413/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$14,028
03
სტაბილური მოიჯარე3 ბინა

პრემიუმ ვაკე-საბურთალო

მხოლოდ ვაკე / საბურთალო / ბაგები — ყველაზე მდგრადი მოთხოვნა და მოიჯარეები, ფასი ნელა ცვდება.

ჯამური ფასი$247,000
ბიუჯეტის ნაშთი$3,000
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,521
ეფექტ. სარგებელი7.39%
საბაზისო (P50) ქირა$1,921/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$18,252
04
მოკლევადიანის პოტენციალი3 ბინა

ცენტრი — ძველი თბილისი (Airbnb)

ვერა, სოლოლაკი, ავლაბარი, ორთაჭალა — ცენტრი, სადაც მოკლევადიანი (Airbnb) ქირა ზედა პოტენციალს ხსნის.

ჯამური ფასი$248,500
ბიუჯეტის ნაშთი$1,500
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,538
ეფექტ. სარგებელი7.43%
საბაზისო (P50) ქირა$1,966/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$18,456
05
უსწრაფესი გაქირავება3 ბინა

საბურთალო — მეტრო & სტუდენტები

საბურთალოს კომპაქტური ერთეულები მეტროსთან/უნივერსიტეტებთან — უსწრაფესი გაქირავება ახალგაზრდებზე.

ჯამური ფასი$248,500
ბიუჯეტის ნაშთი$1,500
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,476
ეფექტ. სარგებელი7.13%
საბაზისო (P50) ქირა$1,641/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$17,712
06
რისკის გაბნევა3 ბინა

დივერსიფიცირებული (3 უბანი)

თითო ერთეული 3 სხვადასხვა უბანში — ბაზრის ერთ სეგმენტზე დამოკიდებულების გარეშე.

ჯამური ფასი$246,000
ბიუჯეტის ნაშთი$4,000
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,631
ეფექტ. სარგებელი7.96%
საბაზისო (P50) ქირა$2,049/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$19,572
07
ყველაზე იაფი შესვლა3 ბინა

მინ. ჯამური ფასი (მაქს. ნაშთი)

3 საიმედო, ლიკვიდური ერთეული ყველაზე დაბალ ჯამში — მაქსიმალური თავისუფალი კაპიტალი შემდეგი ინვესტიციისთვის.

ჯამური ფასი$150,000
ბიუჯეტის ნაშთი$100,000
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,042
ეფექტ. სარგებელი8.34%
საბაზისო (P50) ქირა$1,338/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$12,504
08
ნულოვანი კაპ. ხარჯი3 ბინა

მხოლოდ ახალი გარემონტებული

მხოლოდ „ახალი გარემონტებული“ — ავეჯის გარდა დამატებითი დაბანდება არ სჭირდება, ხვალვე ბარდება.

ჯამური ფასი$248,000
ბიუჯეტის ნაშთი$2,000
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,587
ეფექტ. სარგებელი7.68%
საბაზისო (P50) ქირა$2,015/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$19,044
09
გრძელი კონტრაქტები3 ბინა

ოჯახური — დიდი 2-საძინებლიანი

დიდი (60–85 მ²) 3-ოთახიანი ერთეულები — ოჯახი-მოიჯარეები, გრძელი და სტაბილური კონტრაქტები, ნაკლები ბრუნვა.

ჯამური ფასი$250,000
ბიუჯეტის ნაშთი$0
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,476
ეფექტ. სარგებელი7.08%
საბაზისო (P50) ქირა$1,923/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$17,712
10
2 ბინა, ნაკლები მართვა2 ბინა

2 პრემიუმ ერთეული (ნაკლები თავსატეხი)

მხოლოდ 2 მაღალხარისხიანი ბინა პრესტიჟულ უბანში — 3-ის ნაცვლად ნაკლები მართვის დატვირთვა.

ჯამური ფასი$241,000
ბიუჯეტის ნაშთი$9,000
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,349
ეფექტ. სარგებელი6.72%
საბაზისო (P50) ქირა$1,476/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$16,188

მეთოდოლოგია — როგორ დაითვალა

გამჭვირვალედ, „ნეგატიური რეალობის" პრინციპით — ყველა რიცხვი კონსერვატიულია, არა ოპტიმისტური.

მონაცემები

  • წყარო: myhome.ge (და ss.ge) API, 2026-07-20. სულ გაანალიზდა 4,171 საიყიდლო და 4,214 საქირავნო განცხადება 5 ლიკვიდურ უბანში.
  • 830 კანდიდატი ცალ-ცალკე გადამოწმდა დეტალურ API-ზე; დადასტურდა 703 ნამდვილად გარემონტებული/მზა, ხოლო 127 („თეთრი/მწვანე/შავი კარკასი", სარემონტო) ამოირიცხა — ეს არ არის გასაქირავებლად მზა.
  • საბოლოო შერჩევა მხოლოდ 654 გადამოწმებული, გასაქირავებლად მზა ბინიდან. ყველა ლინკი ცოცხალია.

ვაკანსია უბნის მიხედვით (ჩამოჭრა)

ვაკე-საბურთალო4%
ძველი თბილისი (ცენტრი)5%
დიდუბე-ჩუღურეთი8%
ისანი-სამგორი13%
გლდანი-ნაძალადევი20%

გამოთვლა

  • კონსერვ. ქირა (P25): თითო ბინისთვის ავიღეთ მსგავსი ბინების (იგივე უბანი × მდგომარეობა × ფართობი) საქირავნო ფასების ქვედა კვარტილი (25%) — ე.ი. „დიდი ფასდაკლების" სცენარი, არა საშუალო.
  • ეფექტური ქირა: P25-ს ვაკლებთ უბნის ვაკანსიის რისკს (ცარიელი თვეები). ეს ახდენს სწრაფი გაქირავების პრიორიტეტს — ნელა ქირავდება = მეტი ჩამოჭრა.
  • ეფექტ. სარგებელი = ეფექტური წლიური ქირა ÷ ფასი. საბაზისო (P50) მოცემულია შედარებისთვის — რეალურ ბაზარზე უფრო ახლოს.
  • თითო კომბინაცია ოპტიმიზებულია, რომ ჯამი ≤ $250k და ჯამური ეფექტური ქირა მაქსიმალური.
ყურადღება: ფასები არის განცხადებების მოთხოვნილი ფასები (ვაჭრობა შესაძლებელია). ქირის შეფასება არის მოდელი, არა გარანტია. შესყიდვამდე გადაამოწმე ბინა ადგილზე, დოკუმენტები, საერთო ფართობი და გადასახადები/საკომისიოები (აქ არ არის ჩათვლილი). ლინკები აქტიური იყო 2026-07-20-ს — შესაძლოა ნაწილი გაიყიდოს.