თბილისი · ქირავნობის პორტფელი
ბიუჯეტი $250,000-მდე · 2026-07-20

10 კომბინაცია გასაქირავებელი ბინებით

თითო კომბინაცია — 3 (ან 2) ახალი გარემონტებული, გასაქირავებლად მზა ბინა, ჯამში $250,000-მდე. ძველი და გაურემონტებელი გამორიცხულია. შერჩეულია ისე, რომ კონსერვატიულად (პესიმისტურად) დათვლილი თვიური ქირა მაქსიმალური იყოს და ბინა სწრაფად გაქირავდეს. ყველა განცხადება რეალურია და გადამოწმებული.

★ საუკეთესო არჩევანი საუკეთესო არჩევანი — 3 ბინა თბილისის საუკეთესო უბნებში, ჯამში $250,000. კონსერვ. ქირა $1,585/თვე · ეფ. სარგებელი 7.61%. ნახე ↓
$1,644/თვე
საუკ. კომბინაციის კონსერვ. ქირა
306
ხარისხიანი, გადამოწ. ბინა (პრესტიჟ. უბნები)
4,171
გაანალიზ. საიყიდლო განცხადება
4,214
გაანალიზ. საქირავნო განცხადება

შედარება — 10 კომბინაცია

დაასორტირე სვეტით. დააჭირე რიგს კონკრეტულ კომბინაციაზე გადასასვლელად. ქირა და სარგებელი დათვლილია კონსერვატიულად (P25 + ვაკანსიის ჩამოჭრა).

დახარისხება:
#კომბინაციაჯამინაშთიქირა/თვესარგებელიბინა
★ საუკეთესო არჩევანირეკომენდებული $250,000 $0 $1,585 7.61% 3
02 მაქსიმალური შემოსავალისაუკ. ჯამური ქირა $240,100 $9,900 $1,553 7.76% 3
03 პრემიუმ ვაკე-საბურთალოსტაბილური მოიჯარე $249,700 $300 $1,373 6.6% 3
04 ცენტრი — ძველი თბილისი (Airbnb)მოკლევადიანის პოტენციალი $250,000 $0 $1,413 6.78% 3
05 საბურთალო — მეტრო & სტუდენტებიუსწრაფესი გაქირავება $249,500 $500 $1,457 7.01% 3
06 დივერსიფიცირებული (ხარისხიანი უბნები)რისკის გაბნევა $250,000 $0 $1,644 7.89% 3
07 ბალანსი — ფასი / ხარისხისაუკ. ღირებულება $199,000 $51,000 $1,274 7.68% 3
08 კომპაქტური — უსწრაფესი გაქირავებაყველაზე სწრაფად ბარდება $246,500 $3,500 $1,344 6.54% 3
09 ოჯახური — დიდი 2-საძინებლიანიგრძელი კონტრაქტები $248,600 $1,400 $1,544 7.45% 3
10 2 პრემიუმ ერთეული (ნაკლები თავსატეხი)2 ბინა, ნაკლები მართვა $241,000 $9,000 $1,349 6.72% 2

კომბინაციები დეტალურად

თითო კომბინაცია ცალკე სტრატეგიაა — აირჩიე შენს პრიორიტეტზე მორგებული. თითო ბინაზე მოცემულია ცალკე კონსერვ. ქირა, სარგებელი და პირდაპირი ლინკი განცხადებაზე.

02
საუკ. ჯამური ქირა3 ბინა

მაქსიმალური შემოსავალი

ხარისხიან უბნებში ოპტიმიზებული — ბიუჯეტში ყველაზე მაღალი ჯამური კონსერვატიული თვიური ქირა.

ჯამური ფასი$240,100
ბიუჯეტის ნაშთი$9,900
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,553
ეფექტ. სარგებელი7.76%
საბაზისო (P50) ქირა$1,957/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$18,636
03
სტაბილური მოიჯარე3 ბინა

პრემიუმ ვაკე-საბურთალო

მხოლოდ ვაკე / საბურთალო / ბაგები / ნუცუბიძის ფერდობი — ყველაზე მდგრადი მოთხოვნა, ფასი ნელა ცვდება.

ჯამური ფასი$249,700
ბიუჯეტის ნაშთი$300
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,373
ეფექტ. სარგებელი6.6%
საბაზისო (P50) ქირა$1,732/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$16,476
04
მოკლევადიანის პოტენციალი3 ბინა

ცენტრი — ძველი თბილისი (Airbnb)

ვერა, სოლოლაკი, ავლაბარი, ორთაჭალა — ცენტრი, სადაც მოკლევადიანი (Airbnb) ქირა ზედა პოტენციალს ხსნის.

ჯამური ფასი$250,000
ბიუჯეტის ნაშთი$0
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,413
ეფექტ. სარგებელი6.78%
საბაზისო (P50) ქირა$1,740/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$16,956
05
უსწრაფესი გაქირავება3 ბინა

საბურთალო — მეტრო & სტუდენტები

საბურთალოს კომპაქტური ერთეულები მეტროსთან/უნივერსიტეტებთან — უსწრაფესი გაქირავება ახალგაზრდებზე.

ჯამური ფასი$249,500
ბიუჯეტის ნაშთი$500
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,457
ეფექტ. სარგებელი7.01%
საბაზისო (P50) ქირა$1,663/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$17,484
06
რისკის გაბნევა3 ბინა

დივერსიფიცირებული (ხარისხიანი უბნები)

თითო ერთეული 3 სხვადასხვა ხარისხიან უბანში — ბაზრის ერთ სეგმენტზე დამოკიდებულების გარეშე.

ჯამური ფასი$250,000
ბიუჯეტის ნაშთი$0
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,644
ეფექტ. სარგებელი7.89%
საბაზისო (P50) ქირა$1,931/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$19,728
07
საუკ. ღირებულება3 ბინა

ბალანსი — ფასი / ხარისხი

მაქსიმალური ხარისხი დახარჯულ დოლარზე — კარგი უბანი + ჯანსაღი სარგებელი, ბიუჯეტის ნაწილი რეზერვად რჩება.

ჯამური ფასი$199,000
ბიუჯეტის ნაშთი$51,000
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,274
ეფექტ. სარგებელი7.68%
საბაზისო (P50) ქირა$1,561/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$15,288
08
ყველაზე სწრაფად ბარდება3 ბინა

კომპაქტური — უსწრაფესი გაქირავება

პატარა (≤52 მ²) სტუდიო/1-საძინებლიანი ერთეულები ხარისხიან უბნებში — ბაზარზე ყველაზე მოთხოვნადი ფორმატი.

ჯამური ფასი$246,500
ბიუჯეტის ნაშთი$3,500
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,344
ეფექტ. სარგებელი6.54%
საბაზისო (P50) ქირა$1,467/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$16,128
09
გრძელი კონტრაქტები3 ბინა

ოჯახური — დიდი 2-საძინებლიანი

დიდი (62–85 მ²) 3-ოთახიანი ერთეულები ხარისხიან უბნებში — ოჯახი-მოიჯარეები, გრძელი და სტაბილური კონტრაქტები.

ჯამური ფასი$248,600
ბიუჯეტის ნაშთი$1,400
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,544
ეფექტ. სარგებელი7.45%
საბაზისო (P50) ქირა$1,887/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$18,528
10
2 ბინა, ნაკლები მართვა2 ბინა

2 პრემიუმ ერთეული (ნაკლები თავსატეხი)

მხოლოდ 2 მაღალხარისხიანი ბინა პრესტიჟულ უბანში — 3-ის ნაცვლად ნაკლები მართვის დატვირთვა.

ჯამური ფასი$241,000
ბიუჯეტის ნაშთი$9,000
კონსერვ. ქირა (თვე)$1,349
ეფექტ. სარგებელი6.72%
საბაზისო (P50) ქირა$1,476/თვე
წლიური ქირა (კონსერვ.)$16,188

მეთოდოლოგია — როგორ დაითვალა

გამჭვირვალედ, „ნეგატიური რეალობის" პრინციპით — ყველა რიცხვი კონსერვატიულია, არა ოპტიმისტური.

მონაცემები

  • წყარო: myhome.ge (და ss.ge) API, 2026-07-20. სულ გაანალიზდა 4,171 საიყიდლო და 4,214 საქირავნო განცხადება 5 ლიკვიდურ უბანში.
  • მხოლოდ ახალი გარემონტებული. „ძველი აშენებული", „ძველი გარემონტებული" და გაურემონტებელი გამორიცხულია — შენი მოთხოვნით. 830 კანდიდატი ცალ-ცალკე გადამოწმდა დეტალურ API-ზე.
  • 127 „თეთრი/მწვანე/შავი კარკასი" და სარემონტო ამოვაგდე (დაუმთავრებელი), 118 „ძველი გარემონტებული" — ამოვაგდე შენი პრეფერენციით. დარჩა 585 ახალი გარემონტებული.
  • ხარისხის ფილტრი: გლდანი-ნაძალადევი და ისანის პერიფერია (ვარკეთილი, ფონიჭალა, ვაზისუბანი, სამგორი, ლილო) ამოვრიცხე — მაღალი „ქაღალდის" სარგებელი, მაგრამ ნელა ქირავდება. დარჩა 306 ბინა პრესტიჟულ/ცენტრალურ უბნებში, საიდანაც აეწყო კომბინაციები.
  • ყველა ლინკი ცოცხალი იყო 2026-07-20-ს. „საუკეთესო არჩევანი" შერჩეულია ხარისხისა და კონსერვ. შემოსავლის კომბინირებული ქულით.

ვაკანსია უბნის მიხედვით (ჩამოჭრა)

ვაკე-საბურთალო4%
ძველი თბილისი (ცენტრი)5%
დიდუბე-ჩუღურეთი8%
ისანი-სამგორი13%
გლდანი-ნაძალადევი20%

გამოთვლა

  • კონსერვ. ქირა (P25): თითო ბინისთვის ავიღეთ მსგავსი ბინების (იგივე უბანი × მდგომარეობა × ფართობი) საქირავნო ფასების ქვედა კვარტილი (25%) — ე.ი. „დიდი ფასდაკლების" სცენარი, არა საშუალო.
  • ეფექტური ქირა: P25-ს ვაკლებთ უბნის ვაკანსიის რისკს (ცარიელი თვეები). ეს ახდენს სწრაფი გაქირავების პრიორიტეტს — ნელა ქირავდება = მეტი ჩამოჭრა.
  • ეფექტ. სარგებელი = ეფექტური წლიური ქირა ÷ ფასი. საბაზისო (P50) მოცემულია შედარებისთვის — რეალურ ბაზარზე უფრო ახლოს.
  • თითო კომბინაცია ოპტიმიზებულია, რომ ჯამი ≤ $250k და ჯამური ეფექტური ქირა მაქსიმალური.
ყურადღება: ფასები არის განცხადებების მოთხოვნილი ფასები (ვაჭრობა შესაძლებელია). ქირის შეფასება არის მოდელი, არა გარანტია. შესყიდვამდე გადაამოწმე ბინა ადგილზე, დოკუმენტები, საერთო ფართობი და გადასახადები/საკომისიოები (აქ არ არის ჩათვლილი). ლინკები აქტიური იყო 2026-07-20-ს — შესაძლოა ნაწილი გაიყიდოს.